【泰國曼谷房地產】~泰國曼谷房地產-專業投資理財

【泰房網訊】

據金融時報報告，中國對泰國房地產的需求是一個極端，由於國內控制資本外逃的限制導致赴泰國投資的中國客戶在短時期內會暫時降溫，但泰國房產對於歐美等國來說仍然持續上升的趨勢。在調查中發現，中國的投資客大多“屬於中產階級”還有一些富豪。接近投資一半左右都是選擇投資回報，剩下的有用於養老的，還有為子女而準備的！來自中國的買家現在占到了清邁，芭堤雅和普吉島旅遊中心總銷售額的10％到20％，在曼谷的5％。

儘管泰國人均所得只有近6000美元，但是，泰國也早就有時髦綠建築。

     全世界只有三棟頂級公寓可以直接把車子開到樓上的家，其中兩棟分別在紐約和新加坡，還有一棟地處曼谷黃金地段之巔──Circle Sukhumvit 11。當各種名車停在戶外陽台時，無形中也成為整棟樓的風景之一。

     打造這棟獨特大樓的泰國Fragrant房地產集團執行長段一鳴說，開車到家直接進陽台，大門鑰匙就是自己的汽車，這種與國際同步的創新，為泰國首創。

     除了智慧停車系統，Circle Sukhumvit 11還是棟不折不扣的綠建築。

在中國，去到深圳打拼的人，都希望在深圳安個“窩”！但是，總感覺錢包太小而房價太高，幻想有一天房價降下來。幻想終歸是幻想！許多人在與友人談笑中總會說起：“如果在2006年把房買了就好了……” 2006年平均房價僅僅六千多人民幣/每平，到2016年底，平均房價瘋漲至48712元/㎡！僅僅10年的時間，深圳房價竟然漲了620%！！word天！

中國富豪海外買房定位·曼谷
今年30歲的劉曉在深圳一家外企從事營銷類的工作，曾在2015年時候就開始在深圳物色住房，但總找不到滿意的，而且讀書時候的深圳房價和現在的相比，那簡直就是天壤之別。“後來去泰國旅遊時候看到房產的廣告“以房養學”收益更是不錯，價格還比深圳便宜不少，於是就動心了。” 

後來經過一個多月的進行比較和諮詢，劉曉最終定了曼谷Ekkmai地段的一套70平方左右的豪華公寓。

“曼谷的房價其實不貴，並且其實最主要的前期投資的資金少，還能有個回緩的過程。先是簽下合同的時候只用付20%的首付款，大概15萬rmb，”其次在後來和房產公司方幫忙申請貸款，能帶個70%貸款方式解決了，貸款20年，利率大概在5.25%左右，還有剩下的10%自己也就用閒錢補上。” 

劉曉說他了解到，泰國政府為了為海外投資購房人群提供住房貸款。可放寬對海外投資客戶進行申請貸款的模式，現在中國買家一般通過泰國的工商銀行、泰國中國銀行或泰國的一些銀行進行申請貸款（注：泰國的工行與中行屬於泰國監管，並非屬於國內銀行），且最多只能貸70%左右（每個銀行的額度不同），這更是大幅度推動了泰國購房成本與風險需求。

但劉曉的規劃的很長遠，再在深圳工作兩三年，然後就申請到曼谷分部，妻子孩子也跟著一起去，這樣的話能利用到在曼谷所買的房子，自己的小孩也可以在泰國讀書長大。“不過雖然曼谷房價不高，但物業費會比國內的高，因為本身泰國的公寓都是精裝，有免費的健身房，泳池，讀書室以及花園還有停車位，如果一般投資海外這樣的房產，總覺得這個物業什麼貴啊、又或者那個利率比國內還要貴啊什麼的，那這樣的話就最好不要瞎投資。” 

“如果你是家財萬貫，去泰國買房當然是資產保值的方法之一。如果有些閒錢的中產階級要炒樓花，泰國曼谷穩定的市場其實真的就是最好的選擇”沈莉莉說道。沈莉莉說，年收入稅後6-70萬人民幣左右的她，在上海已有一套兩居室。2014年，他全款在曼谷湄南河岸買了一套價值200多萬人民幣的湄南河官邸，2年漲了20%。

“官邸很是豪華，而且還是屬於精裝帶家電，最主要的，14年的時候去看時候，泰國房產市場都很少看到中國的買家，而且在泰國沒有房產稅，再給個託管公司幫忙打理，每個月我也就付個物業的，其它我也不用操心，就算房子被租客損壞了什麼東西的，管理公司那邊已經幫我處理了，一年養房成本也花不去多少。” 

那時候猶豫過是在上海買還是泰國買。但2014年上海房地產市場情況的情況有些不穩定，又經不住房產公司關於以房養房，保值升值，還有永久產區等等的好處，於是決定買了。
個人資本出境捷徑還有嗎？

“境外個人辦理匯款時，不得用於境外購房，證券投資，購買人壽保險和投資性返還型保險等”尚未開放的資本項目很難匯出。很多銀行經理基本上也都會按照此方式照說。

目前中國外匯政策並不允許個人銀行資金進行跨境投資，故匯款對像是海外投資公司或房地產公司賬戶，不管是否超出5萬美元，都很難直接通過銀行櫃檯實現。但在海外投資的，一般都會有幫忙辦法處理，這也奇怪很多人一點要趕緊開海外的賬戶。” 

已經在清邁購置房產的北京范曉麗說道，“在買房的時候，雖然現在外匯管理趨嚴，但主要是針對大額資金惡性流出，如通過其他的模式等等匯出的話。對於個人單筆的海外住房投資，其實沒有太大差別，即監管現在不允許，但只要還有機會，辦法彙款方式還是有的，”但實際上最重要的還是如果後期轉手轉不出的話有時候就麻煩點。” 

資產保值升值一味想發財不合適
除了傳統的房價波動風險外，在泰國炒房同樣也會有面臨轉手不出的時候，甚至被很多中介坑等情況。已有多次海外房產投資經驗的謝天前些天時候就因為轉手不出而苦惱。今年快奔50歲的台灣人謝天先生已有多次海外置業經驗，在泰國曼谷、芭提雅、清邁等投資了幾處房產，總價超過人民幣1000多萬。

2015年，謝天先生認購了芭提雅還有曼谷的某樓盤，並付了20%首付的款項完成合同，無需等到交房時候就直接可以轉手。後來希望在交樓前轉掉，但由於芭提雅的那一套太偏遠，有些遠離了市區，加之項目在宣傳時候使用了羊毛出在了羊身上的手段，回報率風險過高，導致那套房沒法轉賣！

“那時候才知道，有幾個英國人買了海景公寓，但是後來一直沒法找到合適買家，價格也太高，甚至有的買家只是來看了一眼就走了，後來那幾個英國投資客只好低價虧本轉手，”謝天說，“那一套經歷讓我前後損失了近十多萬人民幣左右。” 

但是他自己認為這只是個例外，自己失敗只是沒看準，只是覺得能看海就好，但是還恰好現在泰國的房產市場穩定，趨勢也在上升，只要在泰國置業選擇區域對，總體還是不錯的。

“其實在泰國房產收益主要還是自己的資產保值為主，並沒有一些房產中介一樣的吹捧的回報率10%這樣，其實真正的在泰國投資的話能夠穩定在6%--8%這樣子的幅度。” 

謝天如今升值情況最好的海外房產是2015年時候投資的曼谷房產，2年升值了20%，其次是清邁的公寓，升值了10%左右。

“單就匯率來說，人民幣對美元的預測，2016年底是6.95，實際上最高曾達到6.98，而預計2017年底是到7.30，如果什麼都不做，自己的資金就會損失4.2%。，”謝天說，“海外投資房產還是出於資產多元配置和長期持有角度，而泰國的貨幣泰銖與美元一直是掛鉤，一直處在穩定的狀態。  

在中國，不通過房產升值就能獲取房地產收益簡直太難了，縱觀國際房地產市場，能夠以穩定的現金流獲取收益的投資地也確實不多。泰國現在房地產市場租賃活躍，且空置率低，每個區域的入住率都在87%以上了甚至達到90%。投資的大可以輕鬆通過租金收入獲得長期，最重要的，是回報率穩定的現金流，以房養房，真正的做到現金流為王。”

日前，戴德梁行、仲量聯行、普華永道、胡潤等多家機構，均發布了“海外房地產投資”報告，多家報告一致顯示，2016年中國海外房地產投資再創新高。而這一勢頭將在2017年，甚至未來相當一段時間內延續。

海外商業地產投資增長達5成
全球房地產集團仲量聯行(JLL)的數據顯示，2016年中國買家對境外住宅、商業以及工業房地產的投資總額達到330億美元，比上年增長53%。在這一年裡，中國買家踴躍買下辦公樓、酒店和住宅用地。1月底，戴德梁行也發布了《2016四季度中國海外投資市場》報告。報告顯示，2016年度中國海外商業地產投資總額再創新高，達到383億美元，比2015年增長了49%。雖然出於統計方式的不同，兩家研報在投資總額上略有不同，但從海外房地產投資增長的角度看，都一致的給出了增長約5成的答案。此外，在熱點投資國家、熱點房產類型的數據也保持了高度一致。

東南亞投資地將是最新興起的投資熱地
多家機構報告不約而同的顯示，2016年歐美等地仍是中國投資者的首選目的地。在胡潤置業報告顯示，2016年東南亞的房產回報率甚高，且最新興起的旅遊國度泰國房產投資回報率穩居第一，其次馬來西亞以及新加坡其後，比2015年增長了速度之快，投資熱潮創下了2016年的第二新高。

回報預期看好，2017投資勢頭不減
對於未來中國人的投資趨勢，專家表示，未來幾年內，中國投資者將繼續成為全球房地產市場的主要投資群體。“不過，鑑於近來中國對其資本外流的控制力度加大，2017年中國對外房地產投資要持續增長，可能會面臨部分挑戰。” 儘管如此，《胡潤百富榜》(Hurun Report)的一項調查發現，對於身家達到150萬美元或以上的中國人來說，房地產是最受歡迎的境外投資形式。在這一群體中，60%計劃在未來三年期間投資於房地產，這意味著有80萬潛在買家。

對海外房產投資回報的看好，無疑是投資熱情高漲的重要原因之一。《胡潤百富榜》董事長胡潤曾分析稱：“中國一線城市的房價在過去一年裡上漲如此之快，使得境外房地產看上去物超所值。”戴德梁行資本市場研究負責人也同樣預測，基於中國投資者對對內地核心資產的收益率將持續走低的預期，海外投資的需求在2017年仍有望保持強勁。普華永道的調研也顯示，雖然投資人對2017年房地產行業的匯報預期有所降低，但大多數人仍認為整體回報將與2016年持平，其中有45%預期收益為5%-10% ，24%甚至預期收益高達10%-15%。

海外房產為全球投資方向，下手需趁早

“尋找安全可靠的投資方向，迴避高風險的項目”無疑是全球投資者的共同點，未來海外房地產仍將是投資熱點。作為中國投資人，如若有計劃海外置業、投資，仍需趁早。

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【泰房網訊】

據國際在線消息：值此中國兩會期間，在東盟經濟中佔據重要地位的泰國政經界人士也很關心中國政府提出的新政策主張。他們認為，中國經濟步入新常態，雖然經濟增速有所下滑，但經濟增長質量提升也創造了新的巨大機會，中國消費對經濟的貢獻度在提升，隨著“一帶一路”建設的推進，泰國企業也可以迎來新發展機遇。

泰國開泰銀行已經在中國開設了兩家分行，今年正在籌劃上海分行的開業。該行主管中國市場和全球業務的執行副總裁胡錦通接受本台記者專訪時說，正在密切關注兩會透露的新政策，他認為中國經濟進入了新常態，更加追求經濟增長質量和平衡：“我們很期待聽到兩會上中國政府的新的政策和策略，我們很清楚一點，要聆聽並且領會中國政府的政策主張。

我們對GDP的具體數字並不是特別關心，我們知道，現在中國進入了經濟新常態，追求質量。每個經濟體都會經歷高速增長，但是這並不是能一直持續的。中國經濟的競爭力仍將會繼續持續很多年，尤其是在基礎設施建設領域的，我們對此比較關心。”

遠見雜誌第

369期報導

碧波微漾，巨大的龍門吊正在忙著抓取集裝箱，裝卸貨物，遠處矗立著一支支風力發電機組。這裡是泰國第一大深水港蘭查邦港，由鐵路、高速公路、水路交織而成的交通網絡，聯接了泰國境內的各個區域與四周鄰國。

     30年前，蘭查邦原是一個名不見經傳、連地圖上也很難找到的沿海小漁村，如今已發展為泰國最重要的國際貨櫃樞紐港，碼頭以現代一體化高規格操作。