【泰國曼谷房地產】~泰國曼谷房地產-專業投資理財

近年東協話題熱，不僅促使政府推出新南向政策，更是吸引大批投資人聚焦這塊市場，紛紛搶進，也讓許多原本就有長年在地經營的台商，開始有增資與擴張的企圖。看好這樣的需求，KPMG與台灣證券櫃檯買賣中心在泰國曼谷舉辦「台灣資本市場說明會」，除了鼓勵在地經營有成的企業回台上櫃上市外，也剖析當前資本市場的機制與規則，以及台灣、泰國的市場比較，與會者來自各領域商務人士、台灣代表處經濟組人員、以及專家學者等。

KPMG主席于紀隆根據多年對泰國的觀察，表示泰國在近年的表現不俗，力推開放市場、「泰國4.0」與中國一帶一路加持之下，成為各國外資必爭之地，而在地台商不僅須面臨來自東協的本國企業競爭，更該思考企業轉型、第二代接班的問題。證券櫃檯買賣中心董事長陳永誠表示，很多海外台商對於進入資本市場會抱持顧慮，但其實透過進入資本市場的過程能讓公司更有制度化運作，健全公司體質，並獲得更多基會融資，同時提升企業知名度，有利招攬人才。

台商在泰估計超過15萬人，一直以來，台灣也是泰國前五大投資國之一，雙邊交流十分熱絡。而又因為相對低廉的成本，以及相較於周邊國家教為善的基礎建設，泰國也是許多台灣新創團隊打算搶進的目標市場。對此，泰國政府也推出一系列政策積極吸引新創，包含預計成立新創交易所，讓尚未有穩定盈收的新創公司也可以掛牌交易，不過相對的風險也較大。

「泰國一直都是個充滿機會的經商環境，早在新南向口號喊出來之前，早有不少人來此布局了，」參與晚宴的一位台商Peter笑說，「不過拜政策口號之賜，這陣子標案經費，只要與南向有關的計畫，好像都比較容易獲得補助。」這位台商接著表示，這剛好是一個很好的時機，連泰國政府都積極在全球範圍內搶人才和資金，台灣更應該要善用自己在資本市場的優勢，配合既有的成熟技術與經驗，全力扶植企業南進，也讓海外企業更能夠利用台灣資本市場籌資，並盡早擬定好長期經營策略。

雖然當前泰國國內電子商務市場規模仍還小大約310億泰銖，但如果將目光放遠到2025年電商規模將接近2000億泰銖，漲幅6.5倍。

本月15日從詩麗吉國際會展中心舉辦的「2017年泰國第三屆亞洲電子商務展」上傳來的消息看，泰國國內電子商務總規模還小，大概在310億泰銖左右，但如果將目光放遠到2025年泰國電商規模將暴漲6.5倍至1970億泰銖。

谷歌泰國商業合作業務主管、電商專家阿披差亞認為，泰國未來的電商市場將會隨著東盟一體化的推進以及區域網絡普及率和網速提升而變得越來越大。這其中最特別的就是擁有巨大人口紅利且經濟快速增長的印尼。

可以說泰國電商市場將不再只是泰國本土，而是擁有6億人口的東南亞巨大的新興發展國家市場。有報告指出，到2020年東盟國家網民人口總數將達到2.8億，而印尼電商市場表現將會是最突出的一個。

泰國機場管理公司（AOT）日前透露，素汪納普國際機場二期工程建設首3份合約取得38%的進展，同時加緊推動在今年內簽署另外4份合約，相信可以趕在2019年11月之前完成二期所有工程建設，緊接著推動三期工程上馬。

泰國機場管理公司素汪那普機場二期工程建設項目管理辦事處主任汕攀表示，素汪納普機場二期工程共包含7份合約，其中有3份合約已經著手執行，包括聘請工程監管公司/聘請公共事業系統施工外包，以及第一候機樓（B2/B1與G層）、臨近候機樓的停機坪以及南側的連接隧道，整體工程進展為38%。

汕攀還表示，二期工程進度為38%，但還是比原計畫慢了6%，其中重要的一個原因來自於下雨給工程造成阻礙，特別是挖地以興建深度為12米的地下構架。但該公司已經增派機械和工作人員加緊趕工，預計可在兩個月內這些工程作業都將恢復到原計畫進度。

至於今年的計畫，泰國機場管理公司將加緊簽署另外4份合約，包括第一候機樓（第2-4層）、南側隧道連接、東側停車場與航空公司辦事處大樓外包、自動化客運系統（ APM）安裝以及行李輸送系統與炸彈排查系統安裝等工程。

泰國交通部部長阿空20日強調，泰中鐵路將讓泰國全面受益。預計，內閣將在6月至7月間完成該項目審議，最早於8月至9月破土動工。

據國際在線報道，阿空證實，全長252.5公里的泰中鐵路曼谷－呵叻段，預算達1，794.12億泰銖，泰方將單方面承擔全額投資。該項目投資形式不同於中方投資為主在老撾興建的老中鐵路，泰國政府將完全擁有泰中鐵路火車站周邊土地，鐵路沿線土地的開發、經營與管理權。泰國鐵路局將全面負責泰中鐵路項目開發，力促沿線地區實現發展繁榮。泰國政府將吸納有實力的民營企業參與泰中鐵路的運營管理。

阿空指出，日本在興建高速鐵路50年之後才開始盈利。中國是全世界高鐵運營最發達的國家，但高鐵仍需國家財政支持。因此，對泰國投資高鐵項目應該放眼長遠，更注重將來的經濟回報，而不是目前的投資額度。高鐵項目必將推動沿線地區發展提速，實現共同繁榮。

2017年2月，中國大陸和海外華人用戶對泰國房產的詢問量較去年同期上漲了256%，另外從2016年9月到2017年1月連續五個月，泰國房產詢問量均同比增長100%以上，2016年9月同比增長甚至達到580%，增幅遠遠高於美國、英國、加拿大、澳大利亞等國家。根據居外網的統計，中國人最熱衷投資的泰國城市為曼谷、普吉島、芭提雅。

另外，英國《金融時報》旗下獨立研究機構金融時報機密研究(FT Confidential Research)2017年1月發布的最新調查報告也顯示，隨著國內房價不斷攀升，泰國房地產越來越受到中國中產階級歡迎。雖然目前中國購房者在泰國整體市場中佔比小，但在芭堤雅和普吉島等旅遊度假地區，中國購房者的比例已經達到20%。而且在度假地區的熱門房產項目中，中國購房者比例已經達到50%。中國人赴泰國購房絕大多數並非富裕階層的投資行為，主要購房人群是年輕人和中產階級。有三分之一的被調查者表示將在未來兩年內再購買其他泰國房產。

該報告還稱，中國需求正在推高熱門城市的房價。作為一個國際大都市，雖然來自中國的購房者很多，世界其他國家的購房者也不少，畢竟曼谷集中了泰國80%以上的富裕階層，此外世界500強的外資公司在曼谷基本都設有分公司，本地富裕階層和外籍高管是高端房產市場的購房主力。目前中國購房者的數量正在持續上升，需求也越來越大，同時政府外匯管制放鬆的話，未來泰國房價持續普遍上升是可以預計的。分析認為，對於中國投資者而言，泰國房地產的優勢在於，房價低、距離國內近、氣候宜人、旅遊設施完善、文化相近和一些特殊優惠政策。

數據顯示，被調查的63%中國購房者，在泰國買房的總價低於100萬人民幣，22%低於50萬人民幣。而計劃在泰國購買第二套住房的被調查者多傾向於購買更高價格的住房。上述報告分析認為，這反映出購房者對未來泰國房價持續上漲的期許。雖然泰國法律規定，外國人不能擁有泰國的土地所有權，但可以合法持有永久產權的公寓。泰國買房稅費低，加起來大約只有房價的1.5%，沒有房產稅。這是吸引中國購房者的一個重要因素。

曼谷，海外投資者一個全新的投資理想勝地。特別對於正在尋求快速資本增值和可靠與穩固租金回報的投資者，更是如此。

與諸如香港、新加坡、東京、上海、北京和吉隆坡等亞洲都市相比，現今曼谷房價奇低，平均價只有5,000元美金/平米。與北京的9,500元美金/平米、新加坡的24,500元美金/平米和香港的3.1萬元美金/平方單價相比，是非常有潛力的。但曼谷市場的潛力巨大，這個低價位不保證能持續太久。
2013年3月末，曼谷公寓價格奇蹟般地上漲了9.39%，使曼谷成為東南亞房價最快上漲的城市之一。
泰國政治動盪導致從2013年開始曼谷房價停滯了數月之久，泰銖貶值，SET股票指數和GDP受挫。然而，在2014年3月底軍人政府執掌泰國以來，國家經濟再次回到正軌。泰銖、SET股指和GDP增長也回到了政變前的水平。
持續增長的經濟導致了泰國中產階級的迅猛擴大。中產階級正把新增財富投入到改善住房上面。這就使公寓價格快速上漲，特別是那些位於城市中心的好地段住房，由於位置的稀缺性而快速上漲。

曼谷，海外投資者一個全新的投資理想勝地
曼谷房產價格的上升才剛拉開序幕，東南亞國家聯盟（ASEAN）2015年底將開始提供成員國之間免稅貿易和旅遊免簽服務，屆時這種上升趨勢將更為明顯。由於泰國位於聯盟地區的中心樞紐位置，預計會從新貿易區中獲得更多益處。
房地產市場的交易大多都在樓盤中心位置，這些樓盤坐落於曼谷大眾公交系統的各個車站，使現今的人們可以便捷地通行於首都曼谷各個熙攘的街道。包括地鐵、高架軌道、公交車和鐵路在內的交通網絡預計經過未來幾年發展壯大，從現在的8條線路擴展成15條。由於新車站即將建設，城市新區將變成富有吸引力的居住區。
2013年4月全球房產指引發布的研究報告稱，曼谷的平均年租金收入為6.3%。據此，曼谷成為東南亞繼馬尼拉和雅加達之後的第三資本回報之城，也成為了公寓市場資本快速增值的通道。
海外投資者佔全曼谷公寓市場買家的比例較小，但由於懂行的投資者意識到亞洲主流城市的機會變得越來越少，這種情況迅速改變，他們開始放眼擁有良好投資回報的地區，特別是泰國現在已經回歸穩定，資產價格業已重新復甦。

決定房地產價格最重要的因素是地理位置。然而一棟建築物的存在時間也是另一個影響價格的重要因素。很多買家喜歡購買舊一點的建築，然而這麼做的代價是他需要了解整個房地產市場的價格走向。現在，曼谷就開始出現了差距。即使是同一個地區，新舊房的價格差距也在變得越來越大。

曼谷主市區的新建豪華公寓平均價格為250,000-350,000泰銖/㎡之間，附近地點的老建築平均價格在65,000-150,000泰銖/㎡之間，二者已經拉開了相當大的差距。泰國本土的買家雖然很喜歡老建築，但是這並不能阻止新舊建築的價格差距變得越來越大。曼谷的老建築面臨兩個主要問題，使他們難以與新建築競爭。

一、設計和佈局：
在2000年年中之前，公寓仍然是泰國市場的一種相對少見的新型住宅產品。由於許多開發商並不捨得在設計上多做花費，導致很多較老的建築是非常小的天花板和小窗。很多泰國人的居住體驗感覺像是被禁閉。而他們的平面圖顯示，大型單元浪費了很多空間用於分割戶型，從而形成更多的房間，儘管每棟房子的室內面積很大，但是這使得每個屋子都很小，居住體驗非常差。

二、維護和管理：
10年以上的建築物，更經常需要維護翻新服務。舊建築物的業主，特別是那些沒有良好物業公司管理的房屋，將面臨高昂的資金需求來改造建築物以符合現代標準。另外，老建築的許多業主並不肯也不會花費這些維護所需的資金。很多糟糕的設計使得某些建築物根本無法完成以現代標准進行的更新維護。
然而有些中心地區的老建築，如Somkid花園，1992年完成，當時的銷售價格為每平方米35,000泰銖；多莫斯18號，2006年完成，當時售價為每平方米10萬泰銖。他們現在仍然可以高昂的每平方米17萬-23萬泰銖來進行二次銷售。但是新建築的銷售均價為每平方米28萬泰銖。已經遠遠的拉開了和舊建築的距離，並且能售出高價的舊建築已經很少了。